LAS ARRAS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

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Es habitual que cuando un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un bien, firmen un contrato de arras en el que se comprometen a llevar a cabo dicho negocio jurídico, entregando el comprador como garantía o señal de cumplimiento del contrato una cantidad económica.
Estable el artículo 1454 ,Código Civil, que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por su parte, el Tribunal Supremo, en su sentencia nº 175/2012, de 21 de marzo, determina que

“las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato”.

También establece que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades:

  • Confirmatorias, son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
  • Penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento.
  • Penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

En conclusión, no todos los contratos de arras son iguales, sino que hay que diferenciar entre arras penitenciales, arras penales y arras confirmatorias, y estudiar cuáles son las más convenientes en el caso concreto:

  • Confirmatorias suponen una simple confirmación, una entrega a cuenta del precio, pero si una de las partes se arrepiente del contrato firmado, la otra puede exigir su cumplimiento.
  • Penales sirven como garantía del cumplimiento del contrato, por lo que se fija una penalización en caso de incumplimiento, sin que se pueda entender anulado el mismo.
  • Penitenciales hacen posible desistir del contrato a cambio de perder la garantía. Si es el comprador quien incumple su parte, éste perderá la cantidad entregada a cuenta; en caso de que sea el vendedor, deberá pagar el doble de lo recibido como señal.

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